In Zeiten steigender Energiepreise und wachsendem Umweltbewusstsein rücken erneuerbare Energien seit Jahren immer stärker in den Fokus – sowohl bei Privatpersonen als auch bei Betreibern solcher Windenergieanlagen, Batteriespeichern oder Photovoltaik-Freiflächen-Anlagen.

Oft treten Projektentwickler an Grundstückseigentümer heran und bieten scheinbar attraktive und Verträge zur Flächennutzung mit hohen Nutzungsentgelten / Pachten an. Doch Vorsicht ist geboten: Wer voreilig unterschreibt, riskiert langfristige Nachteile.

Warum Nutzungsverträge kritisch geprüft werden müssen

Ein Nutzungsvertrag regelt, dass ein Investor oder Betreiber z. B. eine Fläche für den Bau und Betrieb einer Windkraftanlage oder PV-Anlage oder Batteriespeicher-Anlage nutzen darf. Im Gegenzug erhält der Eigentümer meist eine jährliche Pacht oder Beteiligung am Ertrag. Klingt fair – doch die Verträge sind oft komplex und haben weitreichende rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Konsequenzen.

Dabei stehen viele Vertragspartner auch offen Vertragsverhandlungen gegenüber, sodass eine Anpassung auf Augenhöhe in vielen Punkten ebenso auch oft möglich ist.

Vorschnell oder voreilig oder gar ungeprüft sollten Nutzungsverträte / Gestattungsverträge bei Wind, Photovoltaik und Batteriespeicher nicht unterschrieben werden, weil dies später teuer werden kann.

1. Lange Laufzeiten binden langfristig und können zu Nachteilen bei der Erbschaft oder bei der Übertragung (auch: Hofübergabe / Schenkung / Vorauserbe) führen 

Viele dieser Verträge haben Laufzeiten von 20 bis 30 Jahren oder beinhalten sogar Verlängerungsoptionen mit weiteren 5 – 10 Jahren. Einmal unterschrieben, lässt sich der Vertrag nur noch in Einzelfällen und Ausnahmen kündigen. Dies kann auch während der Vertragslaufzeit steuerliche Nachteile haben, wenn beispielsweise nichts oder nur (wie häufig) sehr wenig geregelt ist rund um die notwendige Beteiligung an der Betreibergesellschaft zur Vermeidung von Erbschaftssteuer / Schenkungssteuer bei Tod oder der Hofübergabe / Vorauserbe / Flächenübertragung. Dazu bedarf es weitreichende und detaillierte Regelungen, damit die Übertragung der Fläche während der Vertragslaufzeit für den Grundstückseigentümer so gefahrlos wie möglich vonstatten gehen kann. Dies ist ein Punkt, der oft übersehen wird. Beachtet man diesen Punkt nicht, so ist es aktuell so, dass die Fläche um ein Vielfaches an Wert gewinnt und deswegen die Freibeträge rund um die Übertragung oder bei der Erbschaft nicht mehr ausreichen können. Die Folge ist, dass der Erbe oder der Beschenkte eine hohe Schenkungssteuerlast oder Erbschaftssteuer zu bezahlen hat. Sofern dem  Grundstückseigentümer keine Beteiligungsoption angeboten wird oder man dies nicht verhandeln kann, so kann man weitere Schutzmechanismen für den Flächeneigentümer einbauen und in den Vertrag einbringen, um die mögliche Steuer zu vermeiden oder auf ein Minimum abzusenken.

Fest steht: Ist der Vertrag unterschrieben, lässt sich dieser nur noch in Ausnahmesituation ändern oder gar kündigen, das heißt dass man schlimmstenfalls sehenden Auges in eine Steuer oder in eine rechtliche Gefahr hineinläuft und man dagegen nahezu nichts mehr tun kann oder nur mit vermehrten Aufwand Schadensbegrenzung betreiben kann.

Manche Hofübergaben können bei fehlender Regelung zum Teil gar nicht zu Lebzeiten im Ergebnis durchgeführt werden, weil diese Besonderheit bei den Erneuerbare Energien nicht in den Nutzungsvertrag Einzug gefunden haben und die Eigentümer darüber auch nicht Bescheid gewusst haben zum Zeitpunkt der Unterschrift des Flächennutzungsvertrages.

2. Einseitige Vertragsklauseln

Nicht selten enthalten Verträge Klauseln, die ausschließlich zum größten Teil zugunsten des Betreibers formuliert sind. Dazu gehören:

  • einseitige Kündigungsrechte sowie Rücktrittsrechte für den Betreiber,

  • vage Regelungen zur Flächennutzung (als Vertragsgegenstand),

  • geringe Anpassungsmöglichkeiten bei veränderten Marktbedingungen,

  • Geringe Vorlaufzeit zum Baubeginn (dies kann auch negative Folgen für EU-Förderungen, bspw.: Gemeinsamer Antrag / Cross-Compliance [CC] haben)
  • Nicht detaillierte Rückbaubürgschaftsverpflichtungen ohne klare Regelung zur regelmäßigen Überprüfung der Höhe oder mit zum Teil „versteckten“ Ausnahmen dazu zulasten des Grundstückseigentümers

 

3. Unklare Haftungsfragen und Rückbauverpflichtungen

Was passiert, wenn die Anlage nach 20 – 30 oder gar 40 Jahren stillgelegt wird? Welche Sicherheitsleistungen werden vereinbart, wenn die Fläche danach landwirtschaftlich doch nicht mehr genutzt werden kann? Diese Fragen müssen eindeutig im Vertrag geregelt sein. Fehlen solche Regelungen, bleibt der Eigentümer womöglich auf den Kosten sitzen. Zudem werden die Themen Haftung und Versicherung meist nur sehr spärlich geregelt. Es reicht dabei nicht aus, nur eine „Betreiberhaftpflichtversicherung“ oder „Betriebshaftpflichtversicherung“ im Vertrag anzugeben, weil dabei viele für den Grundstückseigentümer wichtige Versicherungen darin gar nicht enthalten sind. Was viele nicht wissen: Der Grundstückseigentümer haftet am Ende immer bei Schäden auf seinem Grundstück mit, wenn die Versicherung des Betreibers / Nutzers / Pächters nicht ausreicht und am Ende vielleicht gar Insolvenz anmeldet.

4. Regelungen rund um das Grundbuch

Meistens handelt es sich bei Themen, die das Grundbuch betreffen, um marktübliche Standard-Regelungen, welche nur begrenzt verhandlungsoffen sind. Gleichzeitig sollte rund um dieses Thema die Klauseln mit den Löschungen, Übertragungsmöglichkeiten (auch in Bezug auf die finanzierende Bank) geprüft werden und soweit möglich auch zugunsten des Eigentümers des Flurstücks und Grundstücks angepasst werden.

Es handelt sich bei den vorgenannten Punkten nur um einen kleinen Einblick aktueller vertraglichen Regelungen und dies zu den jeweiligen Themen auch nicht abschließend.

Worauf Eigentümer also achten sollten

Bevor ein Nutzungsvertrag unterschrieben wird, sollten Grundstückseigentümer unbedingt:

✅ Eine unabhängige rechtliche und steuerliche Beratung einholen
Ein auf Energierecht spezialisierter Anwalt und zudem auch Steuerberater kann Risiken identifizieren, den Vertrag bewerten und prüfen und Sie bei der Vertragsverhandlung auch unterstützen, damit es nicht zu zum Teil hohen Zahlungen oder Nachteilen kommt, die man als Grundstückseigentümer gar nicht so sehr auf dem Schirm hat.

✅ Vergleichsangebote einholen
Nicht jeder Anbieter bietet die gleichen Konditionen. Ein Vergleich kann bessere Verhandlungsmöglichkeiten schaffen.

✅ Konditionen nachverhandeln
Laufzeit, Pachtzins, Rückbauverpflichtungen – viele Punkte sind verhandelbar, auch wenn es auf den ersten Blick nicht so wirkt.

✅ Klarheit über steuerliche Auswirkungen gewinnen
Pachteinnahmen, die Ausgestaltung des Rückbaus, die Grundsteuer oder auch (nicht abschließend) die Beteiligungen haben steuerliche Konsequenzen, die klar sein müssen, bevor man einen solchen Vertrag unterzeichnet. Ein Steuerberater sollte deswegen ebenso so frühzeitig wie möglich eingebunden werden.

Fazit

Nutzungsverträge für Wind, PV oder Batteriespeicher können lukrative Möglichkeiten bieten – aber nur, wenn sie fair und ausgewogen gestaltet sind und Sie einen Vertragspartner haben, der mit Ihnen auf Augenhöhe kommuniziert. Grundstückseigentümer sollten niemals unter Zeitdruck oder aufgrund vager Versprechungen unterschreiben – auch keine Vorverträge oder Vollmachten zur Überprüfung erster Anfragen und Anträgen. Eine gründliche Prüfung, idealerweise mit Unterstützung durch Fachleute, schützt vor späterem Ärger und zum Teil sehr hohen Kosten und sichert den langfristigen Nutzen des Vertrages.

Tipp: Wenn Sie aktuell ein solches Vertragsangebot erhalten haben, lesen Sie sich den Vertrag in Ruhe einmal durch und lassen Sie sich Zeit. Und holen Sie sich rechtliche, steuerliche und fachliche Unterstützung, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Rechtsanwalt Oliver Munz hat bisher über 50 unterschiedliche Windenergieanlagen-Projekte für Grundstückseigentümer geprüft, begleitet und verhandelt und ebenso über 175 unterschiedliche PV-Parks und Batteriespeicher-Projekte geprüft, verhandelt und Eigentümer unterstützt.

Kategorie: Energierecht