Die Vermieterin wollte von ihrer ehemaligen Mieterin, die aus der Wohnung vor 11 Monaten ausgezogen war und die Wohnung auch ordnungsgemäß zurückgegeben hatte, Schadensersatz in Höhe von 11.000,00 € verlangen.
Die Mieterin begegnete dem Verlangen der Vermieterin mit dem Einwand von § 548 Abs. 1 BGB, wonach sie die Einrede der Verjährung erhob. Die Vermieterin hingegen argumentierte, dass die gesetzliche Verjährungsfrist von 6 Monaten nach Rückgabe einer Wohnung – nach welcher kein Vermieter mehr Schadensersatz oder Ersatzansprüche fordern kann – in dem Mietvertrag durch AGB auf 12 Monate verlängert worden war.
Der BGH entschied durch sein Urteil (Urt. v. 08.11.2017, Az. VIII ZR 13/17), dass eine solche Verlängerung wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam ist. Eine einjährige Verjährungsfrist sei mit den wesentlichen Grundgedanken des § 547 BGB nicht zu vereinbaren und führe zur Unwirksamkeit einer solchen Klausel, wie sie die Vermieterin durch einen vorgefertigten Formularmietvertrag gestellt hatte. Dies gilt selbst dann, wenn durch eine solche Klausel die Durchsetzungsfrist der Rechte des Mieters und Vermieters gleichermaßen verlängert werden.
Sinn des Gesetzes sei es, so die Karlsruher Richter, dass die kurzen Verjährungsregelungen zeitnah zur Rückgabe eine „möglichst schnelle“ Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreichen wollen. Denn es sei kein Grund ersichtlich, warum eine Prüfung, ob Ersatzansprüche bestehen oder nicht, nicht auch innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist vorgenommen werden könne.
Oliver Munz
Rechtsanwalt
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